قیمت مسکن طی سال های گذشته، شاهد رشد قابل توجهی بوده است. برای مثال در 26 سال گذشته، قیمت هر متر مسکن در منطقه 1 تهران نزدیک به 140 درصد رشد داشته است. با وجود اینکه طی دو دهه اخیر، نرخ تورم در کشورمان بین 10.8 تا حداکثر 49.4 درصد متغیر بوده، اما در برخی کالاهای سرمایه‌ای نظیر طلا، سکه و مسکن، شاهد رشد چند صد درصدی قیمت ها بوده‌ایم.

نمودار زیر درصد رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را نشان می دهد.

نکته قابل توجه اینجاست که آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد مسکن بین سال‌های 92 تا 95 رشد اقتصادی منفی داشته است و تولید مسکن که دومین صنعت اشتغال‌زای کشور را تشکیل می دهد، در سال 94 شاهد بی‌سابقه ترین رشد منفی اقتصادی بوده است.

از جمله عوامل افزایش قیمت مسکن

یکی از عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن به ویژه در واحدهای کوچک و به اصطلاح نُقلی شد، اعطای وام سپرده‌گذاران متقاضی وام مسکن یکم بود. بنابر اعلام بانک مسکن از ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهمن ماه، تعداد ۱۵۰ هزار و ۸۶۷ فقره تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شد که ارزش ریالی این تسهیلات رقمی معادل ۷ هزار و ۸۰۶ میلیارد و ۹۶۷ میلیون و۷۰۰ هزار تومان بوده است. این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۲.۳ درصد رشد نشان می‌دهد.

رشد ۷۰۰ درصدی قیمت زمین در دولتهای نهم و دهم!

قیمت مسکن از میانگین هر متر مربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۲ رسید؛ یعنی بالغ بر ۵۰۰ درصد افزایش یافت. قیمت زمین نیز رشد روزافزون را تجربه کرد. از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافت که ۷۰۰ درصد رشد را نشان می‌دهد. تنها بعد از اجرای طرح مسکن مهر که حسن روحانی رییس جمهور دولت‌های یازدهم و دوازدهم آن را نوعی سرپناه می‌داند، جمعیت اجاره نشین کشور پنج درصد افزایش یافت و این در حالی بود که فرسودگی درونی شهر تهران لاینحل باقی ماند.

سرنوشت مسکن در سال 98

در حال حاضر برخي کارشناسان پيش ‌بيني مي ‌کنند که سال‌هاي آينده با کاهش عرضه و افزايش تقاضاي مسکن مواجه مي شويم و اين در حالي است که مسئولان دولتي همچنان بر نياز کشور به ساخت يک ميليون واحد مسکوني در سال تاکيد دارند، در حالي که با توجه به رکود حاکم بر ساخت ‌و ساز مسکن و عدم بازگشت سرمايه، سازندگان ديگر تمايلي براي توليد ندارند، با اين حال برخي ديگر از کارشناسان خلاف اين عقيده را دارند و اذعان مي کنند به سبب تورم بالاي ناشي از اقتصاد بلاتکليف، در سال آينده بيش از امسال با افزايش نرخ بيکاري مواجه خواهيم شد و همين امر موجب مي شود با وجود نياز به مسکن با کاهش تقاضاي آن مواجه شويم.

اين گروه هم مانند گروه اول، خبر از کاهش در عرضه به سبب گراني مصالح مي دهند. در خصوص قيمت هاي سال آينده در حوزه مسکن پيش بيني ها بسيار است و اما و اگرها گاه همسو و گاه متناقض!

نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک گفته است:" در نيمه اول سال ۹۸ تا پايان شهريور بازار مسکن راکد و توأم با تورم نسبي خواهد بود، احتمال افزايش قيمت در ۶ ماه اول ۹۸ نداريم، زيرا مسکن کشش افزايش قيمت را ندارد".

کمال اطهاري، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه در خصوص ارزيابي وضعيت عرضه و تقاضا و قيمت مسکن در سال جاري و سال آينده به رسالت مي گويد: "بخش مسکن به قفل شدگي دچار شده و اين واژه فراتر از رکود است. قفل شدگي مسکن در اثر عوامل بيروني به وجود مي‌آيد و چنانچه بتوان اين عوامل بيروني را از ميان برداشت، سال آينده قفل بخش مسکن خواهد شکست؛ در غير اين صورت، وضعيت به همين ترتيب ادامه پيدا مي‌کند".

اطهاري مي افزايد: "تورم بالاست و ارزش ريالي پايين آمده است، پس اندازها به طرف کالاي ريالي نمي‌رود، بلکه به طرف کالاي ارزي يا خود ارز مي‌رود. اين عوامل باعث شده که بخش مسکن قفل شود".

اين کارشناس در خصوص ارزيابي قيمت هاي مسکن در سال ۹۸ مي گويد: "افزايش قيمت مسکن به علت سياست‌هاي غلط سه دهه گذشته است؛ از دهه هفتاد تا کنون بخش مسکن سرمايه‌هاي بانک‌ها را جذب و زمين گير کرده است و بانک ها براي اينکه ورشکست نشوند به صورت افراطي با بخش مسکن، به صورت صوري صندوق‌هاي قرض‌الحسنه باز مي‌کنند و قيمت مسکن را بالا مي‌برند، براي سال آينده هم اين امر محتمل است."

بنابراین با توجه به مباحث مطرح شده ، قیمت مسکن در ماههای آینده ، نیمه اول یا دوم سال به دوره های رونق و رکود ارتباط مستقیم دارد. در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج کاهش یابد ، وارد دوران رکود خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران رونق جدید می شویم.